Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces

Publicada Febrero 2018 Edición 123

¿Qué es una fibra?
Las fibras son vehículos destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles que tienen como fin su arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes de arrendamiento de dichos bienes.
Para el inversionista ofrecen pagos periódicos (producto del arrendamiento) y a su vez tienen la posibilidad de ofrecer ganancias de capital (plusvalía).
Para el aportante de los bienes inmuebles, permiten el financiamiento de activos inmobiliarios mediante la emisión de certificados en el Mercado de Valores, a través de oferta pública al distribuirlos entre el gran público inversionista.
Objetivo
– Impulsar el desarrollo inmobiliario en México.
– Ser una fuente de liquidez para desarolladores.
– Permite invertir en bienes inmuebles a todo tipo de inversionista.
-Contribuir a la diversificación de portafolios de inversión, al proporcionar una nueva alternativa de inversión en un mercado regulado.
– Impulsar el financiamiento para diversos segmentos comerciales, industriales, oficinas, entre otros.
Características
– Considerados como un instrumento híbrido, ya que puede otorgar rendimientos fácilmente predecibles producto del arrendamiento (deuda) y rendimientos variables producto de la plusvalía de los inmuebles (capitales).
– No cuentan con plazo determinado ni con calificación.
– Operados en el segmento “Capitales”, bajo la normatividad semejante a cualquier acción que cotiza en la Bolsa Mexicana.
– Cuentan con un administrador profesional para la operación de los bienes inmuebles fideicomitidos.
Instrumentos con demanda por parte de inversionistas institucionales. El régimen de las Afore, Aseguradoras y Afianzadoras les permiten invertir en Fibras.
– Instrumento novedoso en México y Latinoamérica.
– Las Sociedades Mercantiles o fidecomisos inmobiliarios deberán tener al menos el 70 por ciento de sus activos invertidos en bienes raíces.
– Dedicarse a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.
– Distribuir entre los tenedores al menos el 95 por ciento del resultado fiscal del ejercicio anterior.
– Los bienes inmuebles que se construyan o adquieran deberán destinarse al arrendamiento y no enajenarse antes de cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición.
– Contar con altos estándares de Gobierno Corporativo.

También se debe considerar.
Por parte del administrador, contar con un historial de operación de inmuebles existentes de al menos tres años con información individualizada y auditada con el objetivo de acreditar experiencia y resultados financieros de los inmuebles que reflejen una administración y operación eficiente.
Certificación de peritos estructurales.
Dictamen sobre la situación de los contratos de arrendamiento, especialmente si el riesgo está concentrado.
Avalúos de los inmuebles (anuales).
Estado legal que guardan los inmuebles: gravámenes, litigios, etc.
Descripción del destino de fondos.
Políticas de apalancamiento, partes relacionadas, criterios de elegibilidad de inmuebles, desinversión, etc.
Beneficios
Para el inversionista.
Poder invertir en bienes inmuebles (naves industriales, centros comerciales, oficinas, entre otros) desde
montos accecibles.
Diversificación de la inversión.
Dos fuentes posibles de rendimiento:
Flujos por las rentas y plusvalía por la revaluación.
Contar con un administrador profesional.
Seguridad, al contar con un marco legal institucional, con información periódica, gobierno corporativo y transparencia operativa.
Para el aportante de los bienes inmuebles.
Liquidez. Consigue recursos de un bien no líquido.
Revaluación de inmuebles al aportarlos al fidecomiso.
Beneficios fiscales (LISR Arts. 223 y 224).
Flexibilidad de financiamiento, ya que el aportante decide qué porcentaje de los certificados se distribuyen en el mercado.
Incrementar las opciones de inversión, ya que los recursos provenientes de la emisión permiten expandir las áreas del negocio.

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